Điều gì đang xảy ra với “luật độc đáo” và các vấn đề được phơi bày
Luật Doanh nghiệp liên doanh quy định về bất động sản (luật chưa quy định) đang trong tình trạng hỗn loạn Điều này là do sự lan rộng của các chương trình và phát triển bất động sản quy mô lớn sử dụng nguồn vốn cộng đồng Theo Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng, Giao kèo nhà cái và Du lịch, số tiền đầu tư mới vào các doanh nghiệp bất hợp pháp (năm tài chính 2024) đạt 426,3 tỷ yên
Ở “Minna de Oyasan”, việc phân phối đã bị trì hoãn và một số công ty huy động vốn từ cộng đồng đang gặp phải tình trạng chậm trễ trong việc đổi quà Những khoản đầu tư này liên quan đến các doanh nghiệp được cấp phép bất hợp pháp
Có những tiêu chí cho các giấy phép không đặc biệt, chẳng hạn như yêu cầu về vốn, có tài sản vượt quá một mức nhất định và có hệ thống cho phép thực thi công bằng, nhưng quy định của pháp luật chỉ nêu rõ rằng “giấy phép có thể bị thu hồi” giám sát
trực tiếp kèo nhà cái Research (TSR) đã chọn ra 266 doanh nghiệp được cấp phép bất hợp pháp và phân tích đặc điểm của chúng như quy mô và địa bàn kinh doanh
Hoạt động kinh doanh không xác định liên quan đến việc kêu gọi đầu tư (người) và mua bất động sản bằng khoản đầu tư Ngoài việc phân phối lợi nhuận thu được từ việc cho thuê tài sản cho các nhà đầu tư, số tiền thu được từ việc bán tài sản cuối cùng cũng được phân phối và quá trình này thường kết thúc
Kế hoạch tương tự cũng áp dụng cho dự án “Mọi người đều là Chủ nhà”, nơi việc phân phối bị trì hoãn
Theo hồ sơ tòa án, vv, trong một số trường hợp thuộc dự án “GATEWAY NARITA”, chủ sở hữu đã đưa ra “1”（※1）, một công ty có mục đích đặc biệt của tập đoàn Kyosei Bank Co, Ltd (mã TSR: 297979779) sẽ mua lại một phần đất gần Sân bay Narita Nó đã được bán với số tiền tương đương `` 1 '' cho các công ty thuộc tập đoàn như Toshi Souken Invest Bank Co, Ltd (TSR code: 300090218) và Minna de Oyasan Sales Co, Ltd (TSR code: 571226140), cả hai đều là thành viên của Tập đoàn Ngân hàng Kyosei và Toshi Souken Invest Fund Co, Ltd (Mã TSR: 571528147) và nhà đầu tư mua nó ở mức “100” Kế hoạch là cho công ty có mục đích đặc biệt của tập đoàn thuê lại khu đất này và nhận tiền thuê hàng năm là 7
※1 Số tiền là số liệu giả định, sau này áp dụng tương tự
Nhóm học tập thảo luận nhanh hơn
Liên doanh bất động sản được chỉ định được thành lập vào năm 1995 Trong những năm gần đây, việc ký kết hợp đồng qua Internet đã trở nên khả thi, mở rộng số lượng nhà đầu tư Theo Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng, Giao kèo nhà cái và Du lịch, số tiền đầu tư mới vào các liên doanh bất động sản cụ thể là 70,8 tỷ yên trong năm tài chính 2018, nhưng đã nhanh chóng tăng lên 426,3 tỷ yên trong năm tài chính 2024
Mặt khác, các vấn đề liên quan đến việc tăng số lượng nhà đầu tư và số tiền đầu tư cũng rất đáng chú ý Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng, Giao kèo nhà cái và Du lịch đã thành lập một “nhóm nghiên cứu về hình thức lý tưởng của các dự án bất động sản chung cụ thể với sự tham gia mở rộng của các nhà đầu tư nói chung” và đang thảo luận các vấn đề như thay đổi môi trường và tăng cường công bố kèo nhà cái tin cho các nhà đầu tư nói chung Một đánh giá tạm thời đã được công bố vào tháng 8 và các ý kiến được đưa ra như, `` Để ngăn chặn việc giảm giá bất động sản và bồi thường thiệt hại, nếu bất động sản mục tiêu được bán cho một bên quan tâm tại thời điểm mua lại thì nó phải được bán với giá phù hợp với giá trị định giá bất động sản '', '' tích cực thực hiện kiểm tra tại chỗ với sự tham gia của chính phủ và tư vấn kỹ thuật từ chính phủ trung ương đến các tỉnh, vv '' và '' xem xét việc đưa ra các quy tắc và quy định tự nguyện liên quan đến việc cung cấp kèo nhà cái tin cho nhà đầu tư theo nhóm ngành''
Yêu cầu cấp phép bất hợp pháp
Để ký kết hợp đồng kinh doanh chung về bất động sản với các nhà đầu tư, thu hút đầu tư và tham gia kinh doanh như cho thuê bất động sản, cần phải có giấy phép theo Đạo luật không xác định Có số 1 đến số 4, nhưng số 1 được mọi người bán và được bán bởi chủ nhà và Quỹ đầu tư Viện nghiên cứu đô thị, cần số vốn từ 100 triệu yên trở lên (*2) Ngoài ra, để đảm bảo sự lành mạnh về tài chính, các công ty phải đáp ứng các tiêu chí phê duyệt nhất định, chẳng hạn như đáp ứng giá trị ròng nhất định, đảm bảo rằng các giám đốc điều hành của họ không có hành vi sai trái và bổ nhiệm một người quản lý doanh nghiệp
Ngoài ra, cần có sự cho phép của Bộ trưởng khi thành lập văn phòng kinh doanh trong khu vực từ hai quận trở lên hoặc khi tiến hành kinh doanh Loại 3 hoặc 4 Đối với các trường hợp khác, sự cho phép được cấp bởi thống đốc tỉnh
Cuộc tranh luận về việc thay đổi hệ thống đang diễn ra nhanh chóng trong các dự án chung dành riêng cho bất động sản và Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng, Giao kèo nhà cái và Du lịch đã công bố 266 công ty mà họ đã phê duyệt (tính đến ngày 31 tháng 5) Điều này được phân tích bằng cách so khớp dữ liệu công ty do TSR nắm giữ
※2 Cả hai công ty cũng đã đạt được chứng nhận thứ hai
Một số doanh nghiệp gặp vấn đề về công bố kèo nhà cái tin
Một phân tích về trụ sở chính của 266 công ty, bao gồm cả những công ty được cấp phép bởi các bộ trưởng và thống đốc, cho thấy Tokyo có 179 công ty, tương đương khoảng 70% (67,2%) Tiếp theo là tỉnh Osaka với 27 công ty (10,1%), tỉnh Kanagawa với 14 công ty (5,2%), tỉnh Fukuoka với 12 công ty (4,5%) và tỉnh Aichi với 11 công ty (4,1%)
Xét về ngành nghề kinh doanh chính (ngành chính) của các nhà điều hành kinh doanh được cấp phép, số lượng công ty lớn nhất là bán hàng xây dựng với 76 công ty (28,5%), bán đất với 43 công ty (16,1%) và quản lý đầu tư với 22 công ty (8,2%) Vì giấy phép yêu cầu phải có giấy phép kinh doanh bất động sản, các doanh nghiệp chủ yếu kinh doanh liên quan đến bất động sản chiếm vị trí dẫn đầu
Trong số các doanh nghiệp được cấp phép, chúng tôi đã phân tích 231 công ty thuộc sở hữu của TSR có doanh thu và lợi nhuận hoạt động có thể được xác định chắc chắn trong giai đoạn gần đây nhất (với năm tài chính cuối năm 2024 hoặc 2025)
Nhiều công ty bất động sản và công ty đầu tư lớn có hoạt động kinh doanh chính không phải là kinh doanh bất hợp pháp cũng được đưa vào danh sách 89 công ty (38,5%) có doanh thu gần đây từ 10 tỷ yên trở lên, chiếm gần 40% Mặt khác, có 9 công ty (3,9%) có doanh thu dưới 100 triệu yên
Nhiều doanh nghiệp được cấp phép đang có lợi nhuận hoạt động cao, với 27 công ty có lợi nhuận hoạt động từ 10 tỷ yên trở lên (11,6%) Mặt khác, 13 công ty chìm trong sắc đỏ (5,6%), cho thấy sự phân cực về quy mô kinh doanh và khả năng sinh lời
Ngoài ra, một số doanh nghiệp được cấp phép sử dụng công báo chính thức làm phương pháp kèo nhà cái báo công khai, nhưng một số không cung cấp kèo nhà cái báo công khai về kết quả tài chính mới nhất của họ Điều quan trọng là phải hiểu rõ tình hình tài chính của doanh nghiệp khi đưa ra quyết định đầu tư, nhưng giữa các doanh nghiệp cũng có sự khác biệt lớn về độ mở
Luật sư Ayumi Obata của Nhóm Luật sư Biện pháp Đối phó Thiệt hại Minna De Oyasan chỉ ra, ``Một số doanh nghiệp quảng cáo giấy phép bất hợp pháp của họ như thể chúng đã được nhà nước chứng thực và các nhà đầu tư có thể dễ dàng khiến các quyết định đầu tư của họ bị bóp méo
Không cần gia hạn giấy phép đối với luật không xác định và giấy phép có thể được duy trì miễn là các tiêu chuẩn giấy phép được đáp ứng kèo nhà cái qua báo cáo thường xuyên Dường như có một số công ty nhất định không tham gia kinh doanh bất hợp pháp và chỉ duy trì giấy phép của họ
Cuộc khảo sát này cho thấy cũng có những doanh nghiệp có quy mô nhỏ Để tạo ra một kế hoạch đầu tư mà các nhà đầu tư nói chung có thể hiểu và tin tưởng đầu tư, việc tiết lộ kèo nhà cái tin như tính toán giá trị bất động sản là điều kiện tiên quyết
Có những yêu cầu về vốn và giá trị ròng, nhưng vấn đề là củng cố hệ thống kiểm tra cấp phép và hệ thống kiểm tra sau khi được cấp phép
Ngoài ra, cần có các cuộc thảo luận bao gồm việc tiết lộ kèo nhà cái tin như xử phạt hành chính, hướng dẫn và điều tra trước khi phát hiện vấn đề, thắt chặt các quy định ở giai đoạn đầu khi cấp giấy phép và tăng cường nhân sự giám sát ở chính quyền trung ương và cấp tỉnh
(Đã biên tập lại "Chủ đề hàng tuần" đăng trên tạp chí "TSR Information Nationwide Edition" do trực tiếp kèo nhà cái Research xuất bản)
